Общие принципы реконструкции зданий и сооружений

Разнообразие существующих зданий и сооружений — результат взаимодействия таких факторов, как первоначальное назначение здания, его конфигурация и другие архитектурно-планировочные решения, уровень комфортности помещений и пр. Все эти характеристики претерпевали заметные изменения по мере роста социальных требований к жилью и возможностей строительной индустрии. Поэтому за основу классификации жилых зданий может быть принят период их постройки.

Дореволюционный фонд (постройки до 1917 г.)

Основная часть сохранившегося дореволюционного жилищного фонда (не считая памятников архитектуры) — разнохарактерная застройка индивидуального строительства, составляющая в целом по городам страны уже менее 15% от общего числа зданий. Как правило, это каменные и смешанные дома постройки второй половины — конца XIX в.: особняки, дома индивидуальной постройки, секционные и коридорно-галерейные многоквартирные здания, производственные здания и административно-бытовые корпуса промышленных предприятий, казармы и нежилые помещения, приспособленные под жилье.

Домам рассматриваемого периода свойственны сложные планы (табл. 5.1). В большинстве городов Центральной России в старой застройке использованы преимущественно первые четыре конфигурации, в жилищном фонде Санкт-Петербурга — последние два типа планировочной схемы здания, что объясняется высокой стоимостью городских земель.

Рядовые, точечные угловые и открытые планировочные схемы обеспечивают удовлетворительные условия освещения дневным светом, инсоляции и проветривания помещения. Дома с П-образными и замкнутыми планами плохо проветриваются, а инфляционный режим тем хуже, чем выше этажность. Кроме того, из-за небольшого расстояния между противоположными корпусами не обеспечиваются условия зрительной изоляции помещений.

Архитектурно-планировочные схемы жилых зданий рассматриваемого периода постройки отличаются довольно широкими корпусами (почти 60% зданий шире 13 м, а в 12% — 20 м и более). Длина фронта, обслуживаемого одной лестницей в доходных домах, как правило, превышает 22 м. Поэтому площадь одной секции может превышать 300 м2. Квартиры в таких зданиях многокомнатные, но нет крупных парадных помещений, перетекающих одно в другое. Недостаточно выражено функциональное деление пространства квартир на зоны дневного и ночного пребывания.

Здания постройки до 1917 г. трудно поддаются реконструкции и скорее могут быть приспособлены под жилье для экономически состоятельных членов общества. Для зданий этого периода характерен высокий физический износ, но большинство из них причислено к опорному фонду.

Фонд постройки 1918-1941 гг.

Для наиболее распространенного типа зданий этого периода характерно:

преобладание первых трех типов конфигурации (табл. 5.1);

этажность не выше 4—5 этажей в больших городах и до 3 — в малых;

физический износ несменяемых элементов 35—45%;

секционная планировка (при ширине до 12 м и длине 14—18 м);

первоначально как коммунальное (покомнатное), так и квартирное заселение;

наличие проходных комнат, отсутствие встроенных шкафов и малые кухни (до 7 м2);

использование стен облегченной конструкции и балочных перекрытий.

Здания 1945-1955 гг.

Дома построены, как правило, по типовым проектам. Использованы простые конфигурации в плане: рядовая, Г-образная и открытая. Соблюдаются правила ориентации зданий на местности, обеспечивающие инсоляцию помещений (вошло в практику использование широтной и меридиональной ориентации). Ширина корпуса от 11 до 13 м. Квартиры двух-, четырехкомнатные. Раздельные санитарные узлы с ванными комнатами. Кухни больше 7 м2. Кирпичные стены сплошной кладки. Использованы многопустотные железобетонные плиты-настилы.

Здания 1956-1965 гг.

Это здания первого поколения полносборного домостроения. Для них характерна упрощенная (рядовая) конфигурация плана. Уменьшенная до 2,5 м высота помещений. Высота зданий до 5 этажей. Ширина корпуса 12 м. Количество комнат в квартирах от одной до трех. Уменьшенные размеры подсобных помещений (прихожих, кухонь, санитарных узлов).

Сроки эксплуатации этих зданий неоправданно быстро приблизились к критическим, когда необходим капитальный ремонт и даже снос. Многие из домов достигли предела долговечности, и дальнейшая эксплуатация становится технически невозможна из-за отказов конструктивных элементов и инженерного оборудования.

Здания 1976-1984 гг.

Представляют собой пример дальнейшего развития полносборного домостроения. Увеличена этажность. Улучшена планировка квартир, но количество комнат в них не превышает трех. Квартиры достаточно комфортны для класса муниципального жилья и в обозримом будущем не потребуют модернизации.

Здания, построенные с начала 1990-х гг.

Наряду с муниципальным появляется элитное жилье, для которого характерны многокомнатные квартиры площадью от 105 до 180 м2. В структуру квартир включены такие необычные для жилищного фонда предшествующих лет помещения, как большие кухни-столовые площадью 20—25 м2, два-три санитарных узла, зимние сады и пр. В квартирах большое количество подсобных помещений (низкий планировочный коэффициент K1).

В последние годы на рынке жилья появляется все больше квартир свободной планировки (межкомнатные перегородки устанавливаются по согласованию с собственником после приобретения квартиры).

Архитектурно-планировочные особенности зданий, выбранных для реконструкции, зависят, прежде всего, от их первоначального назначения и периода постройки. Поэтому опорные, перспективные здания классифицируются на десять видов.

Гражданские здания — возможный объект реконструкции

Вид зданий	Описание и реконструктивные перспективы
Первый вид — малоэтажные дома индивидуальной застройки до 1917 г. и внутриквартальные особнячки, флигели	Здания этого вида востребованы деловыми кругами, по­скольку легко могут быть трансформированы в коттед­жи, но чаще — в офисы (при условии удачного располо­жения на городских территориях). Особое распростране­ние получили в малых городах России
Второй вид — первоначально нежилые и приспособленные после 1918 г. под жилье здания | различного назначения	Здания настолько разнообразны, что рекомендовать некоторые общие приемы их реконструкции невозможно. Наблюдается тенденция их сноса (особенно в городских центрах)
Третий вид — казармы, обще­жития, гостиницы, приспособ­ленные под постоянное жилье	Подобные здания имеются в застройке многих фабрич­ных городов России. Возведенные для рабочих, они мо­гут быть переоборудованы под муниципальное жилье, но при этом теряется до 40% жилой площади. Поэтому це­лесообразно здания этого вида по возможности переда­вать в аренду под различные учреждения
[Четвертый вид — многоквар­тирные доходные дома, постро­енные на рубеже XIX-XX вв.	Накоплен значительный опыт реконструкции таких зда­ний с перепланировкой и разукрупнением квартир. Се­годня эффективней передавать их в пользование эконо­мически обеспеченной прослойке общества для рекон­струкции по самым высоким современным стандартам качества

Пятый вид — здания массового строительства 1920-30-х гг.	В квартирах зачастую не предусмотрены даже ванны и кухни достаточных размеров, поскольку предполагалось, что горожане будут жить коммуной и пользоваться об­щественными банями, домовыми кухнями и пр. Секцион­ная планировка, заселение — покомнатное. Возможна реконструкция под муниципальное жилье для малообес­печенных граждан
Шестой вид — здания с улуч­шенной планировкой, построен­ные в начале 1930-х гг.	В зданиях предусмотрены все виды благоустройства, включая лифты и мусоропроводы. Квартиры в них прак­тически отвечают современным представлениям о ком­фортном жилье. Изменения в планировке возможны только после смены перекрытии
Седьмой вид — здания по­стройки 1945-1955-х гг.	В зданиях много стандартных деталей, включая железо­бетонные. Построенные в более поздний период, они имеют достаточно высокий резерв долговечности (осо­бенно построенные по индивидуальным проектам). Квар­тиры достаточно комфортны для среднеобеспеченных горожан и части среднего класса (возможно объедине­ние квартир)
Восьмой вид — результат пер­вого этапа типового полносбор­ного домостроения	Во всех зданиях предусмотрены малокомнатные кварти­ры. Кухни ограничены площадью до 6 м2, в